Як перевірити квартиру в новобудові перед підписанням акта приймання — питання, від якого залежить, хто оплачуватиме виправлення тріщин, перекошених вікон, протікань, неробочої вентиляції та інших будівельних недоліків. Підписаний без зауважень документ підтверджує, що покупець прийняв приміщення у зазначеному стані, тому огляд необхідно проводити до отримання ключів і початку ремонту, повідомляє UAHunter з посиланням на Закон України № 2518-IX та дані Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Українське законодавство передбачає для власника право або підписати акт із підтвердженням відсутності претензій, або письмово подати обґрунтовані зауваження щодо будівельних недоліків. Для об’єктів, на які поширюється Закон № 2518-IX, зробити це можна протягом 15 днів після отримання акта. Якщо претензії підтверджені, продавець повинен безоплатно усунути недоліки протягом 15 днів або в інший строк, письмово погоджений сторонами.
Спочатку перевіряють документи на будинок
Огляд квартири не варто починати зі стін, підлоги чи розеток. Спершу покупцеві необхідно переконатися, що будинок або відповідна черга будівництва офіційно прийняті в експлуатацію.
На порталі ЄДЕССБ можна знайти дозвільні документи за адресою, реєстраційним номером, назвою об’єкта або даними замовника. У картці документа необхідно перевірити:
- тип документа — сертифікат або декларація про готовність об’єкта до експлуатації;
- статус документа — чинний, зареєстрований, скасований або відмовлений;
- адресу та назву об’єкта;
- номер будинку, секцію, чергу або пусковий комплекс;
- замовника будівництва;
- клас наслідків;
- дату прийняття об’єкта в експлуатацію.
Сертифікат має стосуватися саме тієї черги чи секції, у якій розташована квартира. Документ на сусідній корпус не підтверджує готовність іншої частини комплексу.
Окремо необхідно звірити адресу будинку з договором, технічним паспортом та актом. Після завершення будівництва адреса може відрізнятися від попередньої будівельної адреси, однак така зміна повинна бути документально оформлена.
Які документи забудовник має передати разом із квартирою
Приймання квартири охоплює не лише саме приміщення. Закон № 2518-IX встановлює, що разом з об’єктом покупцеві передають паспорти, сертифікати, гарантійні та інші документи на встановлене обладнання. Перелік обладнання повинен бути зазначений в акті.
До підписання документів потрібно отримати або перевірити:
- проєкт акта приймання-передачі;
- технічний паспорт квартири;
- документ про прийняття будинку в експлуатацію або його реквізити;
- план квартири з фактичною площею;
- паспорти та гарантії на лічильники, котел, радіатори, вентиляційне чи інше обладнання;
- показники індивідуальних лічильників;
- кількість переданих ключів;
- інструкції з експлуатації обладнання;
- інформацію про компанію, яка обслуговуватиме будинок;
- правила доступу до загальних приміщень, паркінгу та технічних зон.
Якщо у квартирі встановлений газовий котел, система рекуперації, тепловий насос, автоматика опалення або електричний бойлер, у документах мають бути модель, серійний номер, гарантійний строк і дані сервісної організації.
В акті не повинно бути формулювань про отримання документів чи обладнання, яких фактично не передали.
Фактичну площу звіряють із договором і техпаспортом
Площа квартири після технічної інвентаризації може відрізнятися від проєктної. Порядок фінального розрахунку залежить від договору та правової моделі придбання житла.
Покупцеві потрібно звірити:
| Що перевірити | З яким документом порівнювати | Можлива проблема |
|---|---|---|
| Загальну площу | Договір, технічний паспорт | Неправильний остаточний розрахунок |
| Площу кімнат | План квартири | Зміна конфігурації приміщень |
| Розміри балкона або лоджії | Договір, техпаспорт | Інший коефіцієнт або площа |
| Розташування перегородок | Проєктний план | Самовільна зміна планування |
| Висоту приміщень | Договір, проєктні дані | Заниження стелі або підлоги |
Закон № 2518-IX передбачає: якщо фактична загальна площа виявилася меншою за зазначену в договорі першого продажу, продавець повинен повернути надміру сплачені кошти протягом 60 календарних днів після прийняття об’єкта в експлуатацію, якщо інше не встановлено законом.
У разі збільшення площі порядок доплати потрібно шукати в договорі. Необхідно перевірити ціну квадратного метра, допустиму межу відхилення та строк остаточного розрахунку.
Як оглянути стіни, стелю та підлогу
Огляд краще проводити вдень, коли природне світло дозволяє побачити тріщини, нерівності, сліди вологи та дефекти оздоблення. Для перевірки знадобляться рулетка, будівельний рівень, ліхтарик, зарядний пристрій або тестер розеток, аркуш паперу, маркер і телефон із камерою.
На стінах необхідно шукати:
- наскрізні та діагональні тріщини;
- відколи бетону або цегли;
- порожнини й осипання штукатурки;
- сліди води, грибка або висолів;
- незаповнені монтажні шви;
- значні відхилення від вертикалі;
- непрямі кути, які ускладнять встановлення меблів.
Особливо уважно оглядають місця біля віконних прорізів, стики стін і стелі, кути суміжних приміщень, шахти комунікацій та зовнішні стіни. Волога пляма може свідчити про протікання фасаду, покрівлі, стояка або міжпанельного шва.
Підлогу перевіряють на тріщини, перепади, порожнини, відшарування стяжки та сліди затоплення. Легке простукування допомагає знайти ділянки, де стяжка відокремилася від основи.
У квартирі з готовим ремонтом додатково перевіряють ламінат, плитку, плінтуси, шпалери та пофарбовані поверхні. Плитка не повинна хитатися або видавати виразний порожнистий звук на великій площі.
Вікна і балконні двері перевіряють у кожному режимі
Віконний блок має легко відкриватися, закриватися та переходити в режим провітрювання. Ручки не повинні прокручуватися, а стулки — зачіпати раму.
Під час огляду потрібно:
- Відкрити і закрити кожну стулку кілька разів.
- Перевірити роботу всіх ручок і фіксаторів.
- Оглянути склопакети на тріщини, подряпини та конденсат між шарами скла.
- Перевірити цілісність ущільнювачів.
- Оглянути монтажну піну й укоси.
- Перевірити, чи немає продування.
- Оглянути зовнішні відливи та внутрішні підвіконня.
- Переконатися, що вода не затікає під раму.
Щільність притискання можна попередньо перевірити аркушем паперу. Його затискають між стулкою та рамою і закривають вікно. Якщо папір легко витягується без опору, притискання може бути недостатнім. Такий тест не замінює професійного вимірювання, але допомагає виявити проблемну ділянку.
На балконі оглядають огородження, скління, стики плит, водовідведення та місця кріплення конструкцій.
Вхідні та міжкімнатні двері
Вхідні двері повинні відповідати комплектації, зазначеній у договорі. Перевіряють полотно, коробку, замки, ущільнювачі, петлі, поріг і лиштву.
Двері не повинні самостійно відкриватися або закриватися. Така поведінка може вказувати на перекіс коробки або відхилення стіни.
Необхідно переконатися, що:
- усі ключі підходять до замків;
- замки працюють без заїдання;
- двері не торкаються підлоги;
- полотно не має вм’ятин і подряпин;
- між коробкою та стіною немає відкритих щілин;
- ущільнювач встановлений по всьому периметру;
- вічко, ручки й декоративні накладки закріплені.
Якщо договором передбачені міжкімнатні двері, кожне полотно перевіряють окремо.
Електрика: щиток, автомати, розетки та освітлення
До початку перевірки потрібно уточнити, чи подана напруга до квартири. Самостійно відкривати опломбовані вузли або торкатися оголених проводів не можна.
У квартирному щитку перевіряють:
- наявність автоматичних вимикачів;
- маркування ліній;
- пристрій захисного відключення, якщо він передбачений;
- цілісність корпусу;
- відсутність слідів нагрівання;
- відповідність комплектації договору.
Кожну розетку перевіряють тестером або простим електроприладом. Окремо тестують точки для пральної машини, бойлера, кондиціонера, електроплити та кухонної техніки.
Необхідно зафіксувати розетки, які не працюють, хитаються, мають пошкоджений корпус або встановлені нерівно. Виводи кабелів повинні бути ізольовані та позначені.
Показник електролічильника фотографують так, щоб було видно номер приладу. Ці дані вносять до акта.
Водопостачання, каналізація та опалення
Воду перевіряють у всіх точках, якщо будинок підключений до мережі. Крани мають відкриватися без надмірного зусилля, а з’єднання — залишатися сухими.
Потрібно оглянути:
- стояки холодної та гарячої води;
- запірні крани;
- фільтри;
- редуктори тиску;
- лічильники;
- каналізаційні труби;
- місця проходження труб через перекриття;
- з’єднання біля радіаторів;
- колекторну шафу, якщо вона передбачена.
Каналізаційні відводи мають бути закриті заглушками. Труби не повинні мати тріщин, механічних пошкоджень або слідів протікання.
Для перевірки зливу в систему подають воду та спостерігають, чи не з’являється теча на стиках. Якщо вода не підключена, цей факт необхідно зазначити в акті: частину системи фактично не вдалося перевірити.
Радіатори оглядають на подряпини, вм’ятини, протікання і надійність кріплень. Перевіряють наявність регуляторів, кранів і пристроїв для випуску повітря.
Вентиляція має створювати тягу
Неробоча вентиляція може спричинити підвищену вологість, конденсат і появу плісняви. Перевірку проводять на кухні, у санвузлах, коморах та інших приміщеннях, де передбачені вентиляційні канали.
До решітки підносять тонкий аркуш паперу. За наявності тяги він утримується біля отвору. Використовувати запальничку або відкритий вогонь небезпечно, особливо в газифікованому будинку.
Відсутність тяги, зворотний потік повітря, будівельне сміття у каналі або закритий отвір потрібно внести до дефектного акта.
Газове обладнання не перевіряють самостійно
Якщо квартира газифікована, запуск котла, плити або іншого обладнання має проводити уповноважений фахівець відповідно до документації виробника та правил безпеки.
Покупець перевіряє:
- модель і серійний номер котла;
- паспорт обладнання;
- гарантійний талон;
- акт або документи про пусконалагодження;
- наявність запірного крана;
- стан труб і з’єднань;
- вентиляційні та димові канали;
- наявність лічильника і пломби.
Запах газу, пошкодження труби або відсутність документації є підставою припинити огляд і повідомити відповідальних представників забудовника чи газорозподільної організації.
Перевіряють не лише квартиру, а й спільні зони
Стан під’їзду, даху, підвалу, ліфтів та інженерних мереж прямо впливає на експлуатацію квартири. Навіть справне приміщення може постраждати через протікання покрівлі, несправний стояк або незавершений фасад.
Під час приймання доцільно оглянути:
- вхідну групу;
- сходи та коридори;
- ліфтові холи;
- самі ліфти;
- пожежні виходи;
- освітлення;
- електрощитові двері;
- місця встановлення поштових скриньок;
- паркінг або комори, якщо вони придбані;
- двір і під’їзди до будинку.
Для квартири на останньому поверсі критично перевірити стелю та, за можливості, стан покрівлі. На першому поверсі — підвал, цоколь, гідроізоляцію та відсутність запаху вологи.
Як правильно зафіксувати будівельні недоліки
Усі дефекти необхідно не просто сфотографувати, а письмово описати. Формулювання «нерівна стіна» або «погане вікно» недостатньо конкретні.
У дефектному акті або додатку до акта зазначають:
- точне місце дефекту;
- характер пошкодження;
- орієнтовний розмір;
- номер фотографії;
- вимогу усунути недолік;
- строк виконання;
- відповідальну сторону;
- дату повторного огляду.
Приклад точного запису: «У спальній кімнаті на зовнішній стіні праворуч від вікна виявлена вертикальна тріщина довжиною приблизно 65 сантиметрів. Необхідно встановити причину, усунути дефект і відновити оздоблення».
Кожну сторінку дефектного акта мають підписати представник забудовника і покупець. Покупець отримує свій примірник документа.
Фото та відео слід зберігати в оригінальній якості. На загальному кадрі має бути видно місце дефекту, на крупному — саме пошкодження, бажано поруч із рулеткою або іншим масштабним орієнтиром.
Чи можна не підписувати акт
Покупець має право не підписувати акт без зауважень, якщо квартира не відповідає договору, має невиправлені будівельні недоліки або частину систем неможливо перевірити.
За Законом № 2518-IX власник може протягом 15 днів після отримання акта подати письмові обґрунтовані зауваження. Продавець повинен безоплатно усунути підтверджені недоліки протягом 15 днів або іншого погодженого строку.
Зауваження потрібно передати способом, який підтверджує дату та зміст звернення:
- особисто з відміткою про отримання на копії;
- рекомендованим листом з описом вкладення;
- через електронний канал, прямо передбачений договором;
- через представника за належно оформленою довіреністю.
Просто не з’являтися на приймання небезпечно. Закон допускає передачу об’єкта без підпису власника, якщо той необґрунтовано ухиляється від підписання після двох письмових попереджень із перервою не менш як десять робочих днів. Тому відмову потрібно оформлювати не мовчанням, а письмовими зауваженнями.
Що не варто підписувати без виправлень
Небезпечними для покупця є формулювання:
- «претензій до якості не маю», якщо дефекти залишилися;
- «усі системи перевірені», якщо вода, електрика, опалення чи газ не підключені;
- «обладнання отримано в повному обсязі», якщо бракує паспортів або гарантій;
- «ключі отримані повністю», якщо передано не всі комплекти;
- «площа відповідає договору», якщо технічний паспорт не надано;
- «оздоблення відповідає комплектації», якщо специфікацію не звірено.
Виправлення в акті мають бути погоджені обома сторонами. Порожні рядки необхідно перекреслити, а додатки — пронумерувати й зазначити в основному документі.
Коли потрібен незалежний будівельний експерт
Спеціаліста доцільно залучати, якщо квартира має складне інженерне обладнання, чистове оздоблення, теплу підлогу, панорамне скління або ознаки серйозних конструктивних дефектів.
Експерт може використати:
- лазерний рівень;
- тепловізор;
- вологомір;
- анемометр;
- електричний тестер;
- обладнання для перевірки герметичності;
- прилади для вимірювання площі та відхилень.
Тепловізійна перевірка найбільш інформативна за достатньої різниці температур між приміщенням і вулицею. Влітку вона не завжди дозволяє достовірно оцінити містки холоду.
Результати огляду варто оформлювати письмовим звітом із фотографіями, вимірами та посиланнями на договір, проєктну документацію або будівельні норми.
Фінальний чекліст перед підписанням акта
Перед поставленням підпису покупцеві потрібно підтвердити десять позицій:
- Будинок і потрібна секція офіційно прийняті в експлуатацію.
- Адреса, номер квартири, поверх і площа збігаються в документах.
- Планування відповідає договору.
- Стіни, стеля і підлога не мають незадокументованих дефектів.
- Вікна та двері працюють у всіх режимах.
- Розетки, автомати й освітлення перевірені.
- Водопостачання, каналізація, вентиляція та опалення працездатні або в акті зазначено, що їх неможливо було перевірити.
- Показники й номери лічильників зафіксовані.
- Передані паспорти, гарантії, ключі та інструкції.
- Усі недоліки внесені до підписаного сторонами дефектного акта зі строками усунення.
Після усунення дефектів квартиру потрібно оглянути повторно. У документі фіксують, які роботи виконані, а які претензії залишаються. Акт без зауважень підписують лише після фактичної перевірки результату, а не на підставі усної обіцянки забудовника.
Читайте також: У Волинській обласній психіатричній лікарні збудують новий корпус: сума і строки
