Соціальне житло в Україні планують розвивати як постійний муніципальний фонд квартир, які не продаватимуть після завершення будівництва, а здаватимуть людям за регульованою орендною платою, повідомляє UAHunter. Першочерговий доступ мають отримати внутрішньо переміщені особи, ветерани, родини загиблих захисників, військовослужбовці, діти-сироти, медики, вчителі та працівники критичної чи комунальної інфраструктури.
Пілотна модель уже перейшла до відбору громад і підготовки конкретних житлових проєктів. На першому етапі вісім громад змагаються за участь у програмі, орієнтованій приблизно на 2 тисячі родин, а загальний фінансовий пакет міжнародної підтримки може становити €400 млн. Водночас остаточні правила розрахунку оренди, перевірки доходів і черговості ще мають бути деталізовані окремими нормативними актами.
Хто матиме пріоритетне право на соціальне житло
Експериментальний проєкт муніципального орендного житла розрахований не на всіх громадян, які хотіли б зменшити витрати на квартиру, а насамперед на людей із підтвердженою житловою потребою. Йдеться про домогосподарства, які не мають придатного житла, втратили доступ до нього через окупацію, руйнування чи бойові дії або живуть у надто малому приміщенні. Окреме значення матимуть доходи родини, кількість її членів, майновий стан і наявність офіційної роботи у працездатних заявників.
За попередніми критеріями Мінрозвитку, претендент може відповідати умовам, якщо житла немає або його площа становить менше ніж 13,65 квадратного метра на одну людину.
Середньомісячний сукупний дохід родини має бути нижчим за межу, яку визначатимуть за спеціальною формулою. Для працездатних членів сім’ї також передбачається перевірка офіційного доходу щонайменше за попередні шість місяців.
До основних пріоритетних категорій належать:
- внутрішньо переміщені особи;
- ветерани війни;
- військовослужбовці;
- члени родин загиблих захисників і захисниць;
- діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування;
- медичні працівники;
- педагогічні працівники;
- працівники комунальних підприємств;
- фахівці критичної інфраструктури;
- інші люди, які потребують соціального захисту та не мають доступу до придатного житла.
Такий перелік не означає автоматичного отримання квартири. Кожна громада повинна буде сформувати облік претендентів, перевірити відомості в державних реєстрах і застосувати затверджену систему пріоритетності.
Ключовим буде не лише формальний статус ВПО, ветерана чи працівника бюджетної сфери, а реальна житлова потреба конкретного домогосподарства.
Чи допустять до програми ВПО з житлом на окупованій території
Наявність квартири або будинку на тимчасово окупованій території не повинна автоматично позбавляти переселенця права на державну житлову підтримку. Закон «Про основні засади житлової політики» відносить до людей без доступу до житла тих, хто формально має нерухомість, але фактично не може нею користуватися або розпоряджатися через окупацію, руйнування, пошкодження чи інші підтверджені обставини.
Отже, пільгова оренда для ВПО потенційно буде доступною і власникам житла на ТОТ. Під час перевірки враховуватиметься не тільки запис у Державному реєстрі речових прав, а й місце розташування об’єкта та реальна можливість проживати в ньому.
Для підтвердження ситуації можуть використовуватися:
- довідка внутрішньо переміщеної особи;
- відомості про зареєстроване або задеклароване місце проживання;
- дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- перелік тимчасово окупованих територій і територій бойових дій;
- інформація про пошкоджене або знищене майно;
- документи про склад сім’ї та спільне проживання;
- інші дані, передбачені майбутнім порядком відбору.
Для ВПО з окупованих територій уже діє інший механізм — житловий ваучер на суму до 2 млн грн. Проте ваучер і соціальна оренда мають різну правову модель: перший може використовуватися для придбання житла або іпотеки, тоді як муніципальна квартира передається лише в користування.
«Люди, які втратили дім, мають отримати чітку відповідь від держави», — заявив Олексій Кулеба під час запуску проєкту 2 липня 2025 року.
Чи можна буде приватизувати або викупити соціальну квартиру
Квартира, надана за програмою, залишатиметься власністю територіальної громади. Мета системи полягає у створенні постійного фонду, з якого житло послідовно передаватимуть родинам, які не можуть орендувати його за ринковою ціною.
Сам факт тривалого проживання не даватиме автоматичного права приватизувати квартиру. Соціальне житло має зберігати своє цільове призначення, тому його не можна буде продати, подарувати, передати у спадщину як приватну нерухомість або використати як заставу.
Це відрізняє нову модель від старої системи квартирних черг, за якою отримане від держави або підприємства житло часто згодом переходило у приватну власність. У новій системі громада має залишатися власником будинку й професійно управляти ним.
| Питання | Як планує працювати система |
|---|---|
| Хто буде власником квартири | Територіальна громада |
| На якій підставі заселятимуть | Договір соціальної оренди |
| Чи можна продати квартиру | Ні, орендар не матиме права продажу |
| Чи можна передати у спадщину | Право власності не виникає |
| Чи можна використовувати як заставу | Ні |
| Чи передбачена приватизація | Для соціального житла — ні |
| Хто оплачуватиме комунальні послуги | Орендар відповідно до договору |
| Що буде після зростання доходів | Умови можуть переглянути або договір не продовжити |
Закон окремо передбачає можливість оренди з правом викупу для іншого житла державного чи комунального фонду після щонайменше десяти років проживання. Однак у нормі прямо зазначено, що такий механізм не стосується соціального житла. Викуп, де він допускається, має відбуватися не за символічною ціною, а за вартістю, достатньою для будівництва нового об’єкта на заміну.
Отже, поширене формулювання «безкоштовна квартира від держави» неточно описує програму. Людина отримуватиме не нерухомість у власність, а право жити в муніципальній квартирі за договором і платити менше, ніж на комерційному ринку.
Як визначатимуть розмір пільгової оренди
Єдиного тарифу для всієї України не передбачено. Розмір платежу залежатиме від вартості утримання конкретного будинку, регіону, складу сім’ї, її доходів, майна, соціальних пільг і державної допомоги.
Закон визначає, що плата за соціальне житло складається з орендної частини та вартості житлово-комунальних послуг. Саму орендну ставку мають встановлювати з урахуванням доходу й майнового стану домогосподарства, а також пільг, гарантій та соціальних виплат, на які воно має право.
Попередньо модель може включати такі складові:
- базову вартість утримання одного квадратного метра;
- площу квартири;
- кількість членів домогосподарства;
- сукупний офіційний дохід родини;
- рухоме й нерухоме майно;
- право на соціальні пільги;
- розмір субсидій або іншої державної допомоги;
- регіональний рівень ринкової оренди;
- витрати громади на управління та обслуговування будинку.
Для перших муніципальних проєктів урядовці називали орієнтовну суму близько 5 тисяч гривень за однокімнатну квартиру. Це не затверджений загальнонаціональний тариф, а попередній розрахунок: остаточна ціна залежатиме від регіону та фінансового стану родини.
| Приклад витрат | Чи входить до орендної ставки |
|---|---|
| Користування квартирою | Так |
| Управління будинком | Може враховуватися |
| Поточне утримання житла | Може враховуватися |
| Електроенергія | Сплачується окремо за споживанням |
| Вода і водовідведення | Сплачуються окремо |
| Опалення | Сплачується за тарифом або показниками |
| Інтернет і телебачення | Не входять |
| Капітальне розширення фонду | Може фінансуватися з орендних надходжень |
Орендна плата не повинна перетворювати програму на дотаційну систему без джерела відновлення фонду. Мінрозвитку пропонує спрямовувати отримані кошти на управління будинками, ремонт, утримання та будівництво наступних об’єктів. Це так звана револьверна модель: платежі нинішніх орендарів частково фінансують подальше розширення фонду.
«Система не може бути виключно дотаційною, інакше її неможливо масштабувати», — пояснила заступниця міністра Наталія Козловська 28 травня 2026 року.
Родини ВПО, які вже орендують квартиру на відкритому ринку, можуть окремо перевірити право на державну субсидію. Вона надається переселенцям, якщо витрати на найм перевищують 20% сукупного доходу домогосподарства. Звернення приймають Пенсійний фонд, ЦНАПи та електронні сервіси ПФУ.
Як перевірятимуть доходи, нерухомість і склад сім’ї
Перевірка не обмежуватиметься довідкою про зарплату, яку заявник самостійно принесе до органу місцевого самоврядування. Закон передбачає створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, де мають обліковувати житловий фонд і людей, які претендують на державну підтримку.
Дані можуть зіставлятися з податковими, соціальними, демографічними та майновими реєстрами. Така модель потрібна, щоб відрізнити родину з низьким офіційним доходом і відсутнім житлом від заявника, який формально не працює, але володіє кількома квартирами, автомобілями або іншими значними активами.
Перевіряти можуть:
- заробітну плату;
- пенсії;
- соціальні виплати;
- доходи фізичної особи — підприємця;
- банківські відсотки та інші оподатковувані надходження;
- житлову і нежитлову нерухомість;
- земельні ділянки;
- транспортні засоби;
- склад зареєстрованого домогосподарства;
- житлову допомогу, вже отриману від держави;
- факт участі в інших програмах компенсації.
Сім’я повинна буде повідомляти не лише про поточний заробіток, а й про майно, яке впливає на її здатність самостійно забезпечити себе житлом.
Точний період, за який рахуватимуть дохід, остаточний перелік активів і допустимі межі заощаджень мають бути встановлені окремим порядком. Для експериментального проєкту вже згадується офіційний дохід працездатних осіб протягом останніх шести місяців.
Що може стати підставою для відмови
Відмовити можуть, якщо заявник не відповідає майновим або дохідним критеріям, подав недостовірні відомості чи має придатну нерухомість на підконтрольній території. Ризиком також буде навмисне заниження доходу, фіктивне розділення домогосподарства або приховування майна, оформленого на чоловіка, дружину чи інших членів родини.
Ймовірними підставами для відмови можуть бути:
- придатна квартира або будинок достатньої площі;
- дохід, вищий за встановлену межу;
- значні активи, несумісні зі статусом малозабезпеченого домогосподарства;
- неправдиві дані про склад сім’ї;
- одночасне отримання несумісної житлової допомоги;
- відсутність підтвердженої житлової потреби;
- відмова надати згоду на перевірку державних реєстрів;
- використання соціальної квартири не за призначенням.
Після заселення фінансовий стан орендарів можуть перевіряти повторно. Якщо дохід родини суттєво зросте або вона придбає придатне житло, громада зможе переглянути розмір плати чи умови продовження договору. Остаточний порядок таких перевірок ще має бути визначений.
Де з’являться перші будинки соціальної оренди
До другого етапу відбору пройшли Львівська, Житомирська, Полтавська, Миколаївська, Кременчуцька, Бучанська, Обухівська та Дрогобицька громади. Загалом заявки подали 25 громад, однак у фінальний пілот за умовами міжнародного фінансування планували відібрати лише кілька учасників.
| Громада | Поточний статус |
|---|---|
| Львівська | Пройшла перший етап |
| Житомирська | Пройшла перший етап |
| Полтавська | Пройшла перший етап |
| Миколаївська | Пройшла перший етап |
| Кременчуцька | Пройшла перший етап |
| Бучанська | Пройшла перший етап |
| Обухівська | Пройшла перший етап |
| Дрогобицька | Пройшла перший етап |
Під час оцінки враховували кількість зареєстрованих переселенців, наявність земельної ділянки, доступ до шкіл, лікарень і транспорту, готовність місцевої влади співфінансувати роботи та досвід реалізації великих інвестиційних проєктів. Громади також мають представити концепції забудови, фінансові моделі й довести здатність обслуговувати кредит.
На пілотну фазу передбачено €100 млн: €50 млн кредиту та €50 млн гранту. Загальна ініціатива оцінюється у €400 млн, а кредитна частина для громад надаватиметься на 30 років із десятирічним пільговим періодом погашення основної суми.
«Після пілоту систему соціального орендного житла можна буде масштабувати по всій країні», — повідомив Олексій Кулеба 3 березня 2026 року.
Нові будинки планують передавати орендарям із базовим ремонтом, меблями та необхідною технікою. Вимоги також охоплюватимуть енергоефективність, безбар’єрний доступ і розташування поряд із соціальною інфраструктурою.
Паралельно з муніципальною орендою продовжує діяти іпотечна програма. Її оновлені вимоги до віку, вартості та площі квартир зібрані в матеріалі про нові правила «єОселі» у 2026 році.
Коли можна буде подати заяву
Загальнонаціональний прийом заяв на нову модель соціальної оренди ще не оголошено. Спочатку громади мають завершити відбір, підготувати земельні ділянки, проєктну документацію, фінансування та побудувати або реконструювати будинки.
До появи офіційного оголошення подавати заяву через «Дію», Пенсійний фонд або довільну електронну форму немає підстав. Інформацію про набір орендарів оприлюднюватиме конкретна міська чи селищна рада після формування відповідного фонду.
Потенційним учасникам доцільно заздалегідь підготувати:
- паспорти членів родини;
- реєстраційні номери платників податків;
- довідку ВПО;
- документи про сімейний стан;
- свідоцтва про народження дітей;
- підтвердження статусу ветерана або члена сім’ї загиблого;
- документи про доходи, якщо відомостей немає в реєстрах;
- інформацію про житло на окупованій території;
- дані про пошкоджену або знищену нерухомість;
- документи про інвалідність або особливі житлові потреби.
Для домогосподарств, які опалюють орендоване житло твердим паливом, окремо діють механізми субсидій і допомоги. Умови, документи та категорії отримувачів описані в матеріалі про виплату на опалення до 19 400 грн.
Найчастіші запитання
Чи стане соціальна квартира власністю орендаря?
Ні. Вона залишатиметься у комунальній власності та передаватиметься за договором оренди. Автоматичної приватизації соціального житла нова модель не передбачає.
Чи може ВПО брати участь, якщо має квартиру на окупованій території?
Так, якщо людина фактично не має доступу до цього житла. Закон прямо враховує тимчасову окупацію, руйнування, пошкодження та інші обставини, які унеможливлюють проживання.
Скільки коштуватиме оренда?
Єдиної ціни немає. Попередньо називалася орієнтовна сума близько 5 тисяч гривень за однокімнатну квартиру, але фактичний платіж залежатиме від доходу родини, регіону, площі та витрат на утримання будинку.
Чи входять комунальні послуги до пільгової орендної плати?
Ні, комунальні послуги є окремою складовою загального платежу. Електроенергія, вода, опалення та інші ресурси оплачуватимуться відповідно до тарифів і фактичного споживання.
Де будуватимуть перше соціальне житло?
До наступного етапу відбору пройшли вісім громад: Львівська, Житомирська, Полтавська, Миколаївська, Кременчуцька, Бучанська, Обухівська та Дрогобицька. Остаточний перелік пілотних майданчиків визначається після оцінки проєктів.
Як перевірятимуть доходи сім’ї?
Відомості планують звіряти через державні реєстри. Враховуватимуть зарплати, пенсії, підприємницькі доходи, соціальні виплати, нерухомість, транспорт, склад сім’ї та отриману раніше житлову допомогу.
Читайте також: єОселя зміниться з 17 липня 2026 року: нові ставки, житлові ваучери та вимоги до квартир
