Укриття у новобудові у 2026 році для значної частини нових багатоквартирних проєктів уже не є бонусом, який забудовник може додати до концепції житлового комплексу за власним бажанням. Після набрання 8 вересня 2026 року чинності ключовими положеннями Закону №4778-IX законодавство прямо вимагає передбачати будівництво захисної споруди цивільного захисту або споруди подвійного призначення під час нового будівництва багатоквартирних будинків класу наслідків СС2 та СС3, якщо розрахункова кількість людей перевищує встановлені законом пороги. Про це пише редакція сайту UAHunter.
Для покупця квартири це змінює сам підхід до перевірки новобудови. Фрази у презентації ЖК про «безпечний підземний простір», «паркінг, який можна використовувати під час тривоги» або «власне укриття» самі по собі нічого не підтверджують. Значення мають проєктна документація, розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту, тип запроєктованої споруди, її розрахункова місткість, інженерні системи, евакуаційні виходи та позитивний експертний звіт.
Коли забудовник зобов’язаний передбачити укриття у новобудові
Першою точкою перевірки є чинна стаття 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Після змін, внесених Законом №4778-IX, проєктна документація об’єктів СС2 та СС3, де постійно перебуватимуть понад 50 людей або періодично понад 100 людей, повинна містити розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту. Для визначених законом категорій нового будівництва цей розділ уже має передбачати саму захисну споруду або споруду подвійного призначення.
Для житлового ринку ключовий пункт сформульований окремо. Закон називає багатоквартирні будинки, гуртожитки та готелі класів СС2 і СС3, якщо там постійно перебуватимуть понад 50 фізичних осіб або періодично — понад 100. Повний текст чинного Закону №4778-IX доступний на порталі Верховної Ради.
Тому формула «кожна новобудова в Україні повинна мати бомбосховище» юридично неточна. Значення мають тип об’єкта, клас наслідків, кількість людей і дата реалізації проєкту.
«Будівництво захисних споруд цивільного захисту та/або споруд подвійного призначення має бути обов’язково передбачено…»
(Закон України №4778-IX від 10 лютого 2026 року, чинні положення щодо нового будівництва).
Для покупця звідси випливає практичне питання: не «чи є підвал», а яка саме споруда передбачена затвердженою проєктною документацією і на яку кількість людей вона розрахована.
Підземний паркінг і укриття — не одне й те саме
Наявність підземного поверху або паркінгу ще не означає автоматичної відповідності вимогам до споруди подвійного призначення.
Такою спорудою може бути частина будівлі, яка у звичайний час використовується, наприклад, як паркінг, а у разі небезпеки — для захисту населення. Але захисна функція має бути закладена у проєкт, а конструкції та інженерні системи повинні відповідати встановленим нормативам.
Ще Закон №2486-IX змінив підхід до цивільного захисту у містобудуванні та закріпив вимогу враховувати інженерно-технічні заходи цивільного захисту під час проєктування. Закон України У 2026 році ці положення були деталізовані Законом №4778-IX.
Саме тому покупцю недостатньо почути від менеджера: «під час тривоги всі спускаються в паркінг».
Потрібно встановити:
- який офіційний статус має це приміщення;
- чи зазначене воно у проєктній документації як захисна споруда або СПП;
- які захисні властивості передбачені;
- на скільки людей воно розраховане;
- чи є окремі входи й аварійний вихід;
- як працюватимуть вентиляція, вода та електроживлення;
- чи забезпечений доступ для маломобільних людей.
Про реальні приклади того, як у нових комплексах Вишневого та Ірпеня реалізують приміщення із вентиляцією, резервним живленням, санвузлами та медичними зонами, можна прочитати у матеріалі про укриття у новобудовах Київщини.
На скільки мешканців має бути розраховане укриття
Один із найважливіших параметрів — місткість. Чинна актуалізована редакція ДБН В.2.2-5:2023 із Змінами №1 і №2 передбачає, що загальна місткість захисної споруди або СПП житлового будинку визначається можливістю укриття 100% розрахункової кількості людей, які постійно перебувають на об’єкті.
Тобто аргумент «у нас є укриття на 100 людей, хоча квартир 400» без розрахункової документації нічого не доводить.
«Загальна місткість захисних споруд та СПП житлових будинків визначається можливістю укриття 100% розрахункової кількості осіб».
(ДБН В.2.2-5:2023, пункт 6.18, актуалізована редакція).
Для житлових будинків мінімальна площа основного приміщення укриття за таблицею додатка Б становить 0,6 м² на одну особу. При цьому коридори, технічні та інші допоміжні приміщення у цю площу не зараховуються.
| Що перевіряти | Що передбачають норми |
|---|---|
| Місткість | 100% розрахункової кількості постійних мешканців |
| Основна площа | для житлових будинків — від 0,6 м² на людину |
| Коридори й технічні приміщення | не включаються до нормативної площі основного приміщення |
| Доступність | мають враховуватися потреби МГН |
| Маршрут до укриття | має відповідати вимогам доступності та безпеки |
Отже, цифру площі слід оцінювати разом із місткістю. Сам напис «укриття — 500 м²» без інформації про кількість розрахункових місць не дає повної картини.
Що має бути всередині: вентиляція, вода, санвузли та резервні системи
Сучасне нормативне укриття — це не порожня бетонна кімната у цоколі. Актуалізований ДБН В.2.2-5:2023 у ЄДЕССБ регулює планування, інженерне забезпечення, водопостачання, вентиляцію, евакуацію та допоміжні приміщення.
У документації залежно від типу споруди мають бути передбачені основне приміщення для людей, вентиляційне або фільтровентиляційне обладнання, санітарно-гігієнічні зони, місця для запасу води та інші інженерні рішення.
Норми розраховані не тільки на коротке очікування завершення тривоги. Для низки приміщень і систем закладається можливість перебування людей протягом 48 годин.
Особливо конкретними є вимоги щодо води.
Для споруд місткістю понад 20 осіб аварійний запас питної води передбачається з розрахунку 3 літри на добу на одну людину. Якщо місткість не перевищує 20 людей і водопроводу немає, повинно бути місце для переносних ємностей із розрахунку 2 літри на добу на людину.
«Аварійний запас питної води… слід передбачати з розрахунку 3 л/доб на одну особу».
(ДБН В.2.2-5:2023, вимоги до водопостачання захисних споруд).
Для покупця це означає, що питання до забудовника повинне звучати конкретно: де розміщуються ємності, який їхній обсяг і як система працює у разі зникнення централізованої води.
Так само варто перевіряти резервне живлення. Особливо якщо забудовник рекламує ЖК як автономний. Окремий практичний перелік систем, які доцільно перевіряти при відключенні електрики, є у матеріалі про автономність житлового комплексу та резервне живлення.
Аварійний вихід — критична деталь, яку часто не показують у рекламі
Окремий вхід до підземного приміщення ще не означає, що схема евакуації відповідає нормам.
Після Зміни №2 до ДБН для протирадіаційних укриттів та СПП із відповідними захисними властивостями місткістю 16 людей і більше передбачено щонайменше один аварійний вихід за межами можливої зони завалів або інше нормативне рішення, визначене ДБН.
За певних умов замість аварійного виходу допускаються не менше двох евакуаційних виходів, але для них також встановлено конструктивні вимоги.
Тому під час огляду ЖК варто запитати:
- Де основний вхід до укриття.
- Де розташований аварійний або додатковий евакуаційний вихід.
- Чи веде він безпосередньо назовні.
- Чи не може його перекрити автомобіль на паркінгу або складовані матеріали.
- Які двері передбачені проєктом.
- Як потрапить до укриття людина на кріслі колісному або батьки з дитячим візком.
Якщо менеджер не може показати аварійний вихід навіть на плані, це привід вимагати проєктні документи, а не задовольнятися усним поясненням.
Доступність для маломобільних мешканців є частиною проєкту
Вимоги до доступності прописані безпосередньо у законодавстві. Рішення розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту повинні враховувати осіб з обмеженими фізичними можливостями та інші маломобільні групи.
ДБН додатково встановлює вимоги до пішохідних маршрутів до укриття та інформаційного обладнання входів.
Йдеться не лише про пандус біля під’їзду.
Перевіряти потрібно весь маршрут:
- від житлового поверху;
- через вхідну групу або ліфт, якщо його використання передбачене відповідним рішенням;
- до входу в захисну споруду;
- усередині самого приміщення;
- до доступного санвузла;
- до евакуаційного маршруту.
Наявність високих порогів, вузьких дверей або сходів без альтернативного маршруту може зробити формально близьке укриття фактично недоступним для частини мешканців.
Які документи просити у забудовника перед купівлею
Найнадійніша перевірка — не візуалізація у відділі продажів, а проєктна документація та відомості у державній електронній системі.
Для об’єктів СС2 і СС3 проєкти підлягають обов’язковій експертизі, зокрема щодо інженерно-технічних заходів цивільного захисту, пожежної і техногенної безпеки, міцності та експлуатаційної безпеки.
Порядок роботи з проєктною документацією також передбачає її затвердження після позитивного експертного звіту, якщо для об’єкта експертиза є обов’язковою.
| Документ або інформація | Що шукати |
|---|---|
| Проєктна документація | окремий розділ ІТЗ цивільного захисту |
| Експертний звіт | позитивний результат експертизи проєкту |
| План укриття | площа, місткість, входи, виходи, технічні приміщення |
| Інженерні рішення | вентиляція, вода, каналізація, електроживлення |
| Клас наслідків | СС1, СС2 або СС3 |
| Відомості ЄДЕССБ | відповідність заявлених даних офіційній документації |
| План доступності | маршрут для маломобільних груп |
Якщо будинок уже готовий до передачі власнику, перевірка не повинна закінчуватися на квартирі. Під час огляду варто пройти під’їзд, підвал, спільні інженерні зони, пожежні та евакуаційні виходи. Детальний чек-лист є у матеріалі про приймання квартири в новобудові та перевірку спільних зон перед підписанням акта.
Що має насторожити покупця ще до підписання договору
Найбільший ризик — ситуація, коли рекламна обіцянка звучить значно конкретніше, ніж документація.
Фраза «в ЖК передбачене укриття» повинна мати технічне продовження: тип споруди, площа, місткість, місце розташування та інженерне оснащення.
Насторожують такі ситуації:
- забудовник називає звичайний паркінг укриттям, але не показує його статус у проєкті;
- немає інформації про розрахункову місткість;
- площу називають разом із коридорами й технічними зонами;
- немає зрозумілого аварійного виходу;
- відсутня інформація про автономний запас води;
- не пояснено, як працює вентиляція без зовнішнього живлення;
- маршрут до укриття має сходи без доступної альтернативи;
- менеджер посилається лише на буклет або сайт ЖК;
- покупцю не можуть назвати клас наслідків будинку;
- немає можливості перевірити експертний звіт або відомості про проєкт.
Правила будівництва під час воєнного стану та роль цивільного захисту в нових проєктах детальніше розібрані у матеріалі про будівництво в Україні під час війни та чинні вимоги 2026 року.
Що змінилося після 8 вересня 2026 року
Дата має принципове значення. Закон №4778-IX був ухвалений 10 лютого 2026 року, а основні зміни набрали чинності 8 вересня 2026 року.
Саме нова редакція законодавства зробила перелік об’єктів, де під час нового будівництва необхідно передбачати захисні споруди, значно конкретнішим.
Для житлової нерухомості це означає три ключові речі.
По-перше, захист людей більше не можна розглядати лише як добровільне конкурентне оснащення житлового комплексу.
По-друге, покупець отримує можливість зіставляти рекламу забудовника з конкретними проєктними рішеннями.
По-третє, відповідальність розподілена між учасниками будівництва. Закон прямо передбачає відповідальність суб’єктів містобудування за недотримання вимог щодо забезпечення захисними спорудами під час проєктування, експертизи, дозвільних процедур, будівництва, контролю та введення об’єктів в експлуатацію.
Тому укриття потрібно перевіряти на тому самому рівні, що й право на землю, дозвільні документи, чергу будівництва та інженерні мережі.
Що перевірити безпосередньо перед купівлею: короткий чек-лист
Покупцю квартири достатньо послідовно пройти десять пунктів.
- Встановити клас наслідків будинку — СС1, СС2 чи СС3.
- З’ясувати розрахункову кількість постійних мешканців.
- Попросити показати розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту.
- Встановити офіційний тип споруди.
- Перевірити її розрахункову місткість.
- Зіставити місткість із кількістю людей у будинку.
- Перевірити основний та аварійний виходи.
- Уточнити систему вентиляції, води й резервного електроживлення.
- Перевірити маршрут для маломобільних мешканців.
- Зіставити рекламні заяви з офіційною проєктною документацією та експертним звітом.
Найважливіше правило — перевіряти не саме слово «укриття», а технічні характеристики споруди та документи, в яких вони зафіксовані.
Питання та відповіді
Чи кожна новобудова у 2026 році повинна мати укриття?
Ні. Для багатоквартирних будинків закон прямо встановлює критерії: нове будівництво, клас наслідків СС2 або СС3 та понад 50 людей, які постійно перебуватимуть на об’єкті, або понад 100 людей, які перебуватимуть періодично.
Чи можна вважати підземний паркінг укриттям?
Не автоматично. Паркінг може бути спорудою подвійного призначення, якщо відповідні захисні характеристики передбачені проєктом і виконані нормативні вимоги. Сам факт розташування під землею цього статусу не створює.
Скільки місць має бути в укритті житлового будинку?
ДБН передбачає можливість укриття 100% розрахункової кількості людей, які постійно перебувають у житловому будинку.
Яка мінімальна площа передбачена на одну людину?
Для житлових будинків у додатку Б ДБН В.2.2-5:2023 передбачено мінімум 0,6 м² основного приміщення на людину. Коридори та допоміжні приміщення у цю норму не включаються.
Чи обов’язково в укритті повинна бути вода?
Так, система водопостачання та аварійний запас регламентовані ДБН. Для споруд місткістю понад 20 осіб аварійний запас питної води становить 3 літри на добу на одну людину.
Де перевіряти документи, якщо менеджер відділу продажів лише показує рекламний буклет?
Потрібно запитувати проєктну документацію, експертний звіт і реєстраційні дані об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Для СС2 та СС3 проєкт підлягає обов’язковій експертизі за визначеними законом напрямами, включно з інженерно-технічними заходами цивільного захисту.
Після змін 2026 року питання укриття при купівлі квартири варто ставити забудовнику ще до внесення коштів, а не вже після введення будинку в експлуатацію. Укриття у новобудові — це комплекс проєктних, конструктивних та інженерних рішень, які можна перевірити за документами, планами і фактичним виконанням. Якщо забудовник заявляє про власне укриття, покупець має підстави вимагати конкретику: його статус, місткість, площу, виходи, вентиляцію, водопостачання, резервні системи та доступність для всіх мешканців.
Читайте також: Кого не забронюють у жовтні 2026: чому працівник критичного підприємства може залишитися без відстрочки
